집을 상속받았다면: 기존 주택과 상속주택, 어느 것을 먼저 팔아야 하나
주택 상속으로 2주택이 되어도 기존 주택을 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 특례, 종부세 5년 주택 수 제외, 처분 순서별 세금 차이를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
부모님 집을 상속받은 분들이 공통적으로 하시는 걱정이 있습니다.
"제 집이 이미 있는데 상속으로 2주택이 됐어요. 세금 폭탄 아닌가요?"
결론부터 말씀드리면, 상속으로 인한 2주택은 세법이 상당 부분 배려하고 있습니다. 다만 그 배려는 "기존 주택을 먼저 파는 경우"에 집중되어 있습니다. 처분 순서를 반대로 잡으면 받을 수 있던 비과세를 놓칩니다.
원칙: 기존 주택을 먼저 팔면 비과세가 살아 있습니다
1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 원래 갖고 있던 주택(일반주택)을 양도할 때는 상속주택을 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정합니다(상속주택 특례).
- 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)을 갖췄다면 상속 후 언제 팔아도 비과세가 가능합니다
- 반대로 상속주택을 먼저 팔면 이 특례와 무관하게 양도세가 과세됩니다
| 처분 순서 | 세금 결과 |
|---|---|
| 기존 주택 먼저 양도 | 1세대 1주택 비과세 가능 (특례 적용) |
| 상속주택 먼저 양도 | 양도세 과세 (5년 내 양도라도 중과는 배제) |
상속주택을 먼저 팔아야 한다면
사정상 상속주택을 먼저 처분해야 할 수도 있습니다. 이때 세 부담을 좌우하는 것은 취득가액 = 상속세 신고 당시 평가액이라는 점입니다.
상속 개시 후 6개월 내에 팔면 양도가액과 취득가액이 사실상 같아져 양도차익이 거의 없고, 상속 당시 낮게 평가해두었다면 그만큼 양도차익이 커집니다. 이 구조는 상속받은 부동산을 팔 때 양도세가 왜 달라지는지에서 자세히 정리해두었습니다. 상속세 신고 단계의 재산 평가 방법 선택이 몇 년 뒤 양도세까지 결정하는 셈입니다.
계산 예시: 상속 평가액 하나로 양도세가 이렇게 달라집니다
아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 실제 세액은 필요경비, 보유 기간, 매도 시점의 법령에 따라 달라집니다.
- 의뢰인은 기존 아파트 1채를 가진 상태에서 아버지의 단독주택을 상속받았습니다
- 단독주택은 비슷한 매매 사례가 없어 기준시가 6억 원으로 신고하는 방법과, 감정평가를 받아 8억 5,000만 원으로 신고하는 방법을 두고 고민하셨습니다
- 상속공제 범위 안이라 어느 쪽으로 신고해도 상속세는 나오지 않는다고 가정합니다
- 상속 후 3년이 지나 기존 아파트는 그대로 두고 단독주택을 9억 원에 팝니다
상속주택을 상속개시일부터 5년 안에 팔았으므로 다주택 중과세율은 적용되지 않고 기본세율로 계산합니다. 장기보유특별공제의 보유 기간은 상속개시일부터 셉니다. 세율은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
| 구분 | 기준시가 6억 원 신고 | 감정가 8억 5,000만 원 신고 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 | 5,000만 원 |
| 장기보유특별공제(3년, 6%) | 1,800만 원 | 300만 원 |
| 기본공제 250만 원 뒤 과세표준 | 2억 7,950만 원 | 4,450만 원 |
| 양도소득세 | 약 8,627만 원 | 약 542만 원 |
| 지방소득세 포함 | 약 9,490만 원 | 약 596만 원 |
같은 집을 같은 값에 팔았는데 세금이 약 8,900만 원 차이 납니다. 물론 감정평가 수수료가 들고, 상속세가 나오는 규모라면 평가액을 올린 만큼 상속세도 늘어납니다. 그래서 저는 상속세와 양도세를 한 표에 놓고 합계로 비교합니다. 상속주택을 나중에 팔 계획이라면 평가액 결정은 처분 순서와 함께 정해야 합니다.
종합부동산세: 상속 후 5년은 주택 수에서 빠집니다
종부세도 상속 2주택을 배려합니다.
- 상속주택은 상속개시일부터 5년간 주택 수 계산에서 제외됩니다 (세율 판정 기준)
- 지분이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이면 기간 제한 없이 주택 수에서 제외됩니다
- 다만 주택 수에서 빠질 뿐, 상속주택의 공시가격은 과세표준에 합산됩니다
양도세는 순서, 종부세와 취득세는 5년이라는 시계가 따로 돈다는 점은 1주택자가 집을 상속받았을 때 세목별 주택 수 판정에서 나눠 설명했습니다.
공동상속이라면: 소수 지분이 유리할 수 있습니다
형제가 공동으로 상속받은 주택은 양도세 판정 시 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 소수 지분자는 본인 주택 양도 시 주택 수 부담이 줄어드는 구조입니다. 상속재산 분할 협의 단계에서 누가 주택을 가져갈지 정할 때, 각자의 보유 주택 현황까지 함께 놓고 정해야 하는 이유입니다.
상속주택이 생겼다면 매물 내놓기 전 확인할 순서
부동산에 매물을 올리기 전에 아래 순서대로 확인하시면 처분 순서를 잘못 잡는 일을 대부분 막을 수 있습니다.
- 기존 주택을 언제 샀는지 확인합니다. 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 특례가 적용되고, 상속 이후 새로 산 주택은 대상이 아닙니다.
- 돌아가신 분과 같은 세대였는지 확인합니다. 상속개시 당시 같은 세대원에게서 받은 주택은 원칙적으로 특례에서 빠집니다. 60세 이상인 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우(동거봉양 합가)로서 합치기 전부터 보유하던 주택은 예외로 인정될 수 있습니다.
- 상속주택이 몇 채인지 봅니다. 2채 이상이면 선순위 1채만 특례 대상이고 나머지는 일반 주택으로 셉니다.
- 공동상속이라면 누구의 주택으로 보는지 정합니다. 지분이 가장 큰 상속인, 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 상속인, 그다음 최연장자 순입니다.
- 기존 주택의 비과세 요건을 점검합니다. 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)와 양도가액 12억 원 기준을 함께 봅니다.
- 종부세 5년 시한 날짜를 달력에 적고, 상속세 신고 때의 평가 방법이 이 처분 계획과 맞는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 집에 어머니가 계속 사셔야 하는데, 특례가 사라지나요? 아닙니다. 상속주택 특례는 기간 제한 없이 기존 주택 양도 시 적용되므로, 상속주택을 보유한 채 천천히 계획을 세우셔도 됩니다. 다만 종부세 주택 수 제외는 5년(또는 소수 지분 요건)이라는 점을 함께 보셔야 합니다.
Q. 상속 후에 새로 산 집을 팔 때도 특례가 되나요? 원칙적으로 특례는 '상속 당시 보유하던' 기존 주택에 적용됩니다. 상속 이후 취득한 주택은 일반 2주택 판정을 받을 수 있어, 취득 전에 반드시 확인이 필요합니다.
Q. 6개월 안에 팔면 양도세가 정말 0인가요? 상속개시 후 6개월 내 매매가 이루어지면 그 매매가액이 상속재산 평가액이자 취득가액이 되어 양도차익이 거의 없습니다. 다만 그만큼 상속세 쪽 평가액이 올라갈 수 있으므로, 상속세와 양도세를 합쳐 어느 쪽이 유리한지 계산해야 합니다. 이 관계는 상속 후 6개월 안에 부동산을 팔 때에서 따로 다뤘습니다.
Q. 상속주택을 먼저 팔면 기존 주택도 비과세를 못 받게 되나요? 그렇지는 않습니다. 상속주택을 팔고 나면 기존 주택 1채만 남으므로, 기존 주택이 보유·거주 요건을 갖췄다면 그 뒤에 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 순서를 바꿨을 때 잃는 것은 상속주택 쪽에서 내야 하는 양도세이고, 위 계산 예시처럼 그 금액이 작지 않다는 점이 문제입니다.
Q. 기존 주택을 팔고 상속주택만 남으면, 상속주택도 비과세로 팔 수 있나요? 가능합니다. 상속주택이 유일한 주택이 되면 일반적인 1세대 1주택 비과세 판정을 받습니다. 보유 기간은 상속개시일부터 계산하고, 돌아가신 분과 상속개시 당시 같은 세대였다면 같은 세대로서 보유·거주한 기간을 합산합니다. 거주 요건이 붙는지는 주택 소재지와 사정에 따라 달라 별도로 확인해야 합니다.
마무리
주택 상속에서 세금을 결정하는 것은 "팔았는가"가 아니라 "어느 것을, 언제, 어떤 순서로 팔았는가"입니다. 같은 두 채를 두고도 순서 하나로 수천만 원이 갈립니다.
세무법인 송우 방배지점의 양도세 상담에서는 상속세 신고 단계에서부터 이후 양도 계획까지 묶어 평가액–처분 순서–시기를 함께 설계해드립니다. 상속으로 2주택이 되셨다면, 매물로 내놓기 전에 상담을 통해 순서부터 점검해보시기를 권해드립니다.
네이버 블로그에서 더 보기
직접 진행한 사례
의뢰인 식별정보 없이 요약한 실제 사례입니다. 결과는 재산 구조와 요건에 따라 사안별로 달라집니다.
방배동 다세대주택 상속
결과 · 시가 평가 방법 검토로 약 1억 원 절세
양재동 토지 상속 신고
결과 · 평가 방법 변경으로 약 8천만 원 절세
세무법인 송우 방배지점 · 김형준 세무사
