자녀 전세보증금을 부모가 내주면 증여일까: 차용·증여 구분과 자금출처
자녀 전세보증금을 부모가 대신 내주면 원칙은 증여입니다. 차용증·이자·상환 기록으로 빌려준 돈임을 입증하는 방법, 전세 계약 명의에 따른 차이, 성년 자녀 5천만 원과 혼인공제 1억을 쓰는 순서를 방배동 김형준 세무사가 사례 계산과 함께 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"아들이 첫 전셋집을 구하는데 보증금 3억 중 2억을 저희가 보태려고 합니다. 어차피 2년 뒤에 돌려받는 돈인데 이것도 증여인가요?"
전세 시즌마다 부모님들께 가장 자주 듣는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 부모가 자녀 명의 전세보증금을 내주면 원칙적으로 증여입니다. 보증금이 2년 뒤 돌아온다는 사실은 세법상 아무 의미가 없습니다. 돌아오는 돈을 받는 사람이 자녀이기 때문입니다. 다만 처음부터 빌려준 돈으로 구조를 짜고 그 흔적을 남기면 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 있고, 증여로 처리하더라도 공제를 순서대로 쓰면 세금이 크게 줄어듭니다.
이 글은 "돌려받을 돈이니 괜찮다"는 생각이 어디서 틀리는지부터 출발해, 차용으로 인정받는 조건, 계약 명의에 따른 차이, 증여로 처리할 때의 계산, 그리고 나중에 드러나는 경로까지 순서대로 다룹니다.
돌려받을 보증금인데 왜 증여가 되나
전세보증금은 집주인에게 맡겨 두는 돈이고, 계약이 끝나면 임차인에게 돌아옵니다. 임대차계약서의 임차인이 자녀라면 보증금 반환 채권은 자녀의 재산입니다. 부모 돈 2억이 자녀 이름의 채권 2억으로 바뀐 순간 재산이 넘어간 것이고, 증여세는 이 시점에 판단합니다.
부모님 입장에서는 "잠깐 맡긴 것"이라 느끼시지만, 세법은 누구 돈이 누구 재산이 되었는지만 봅니다. 2년 뒤 보증금이 자녀 통장으로 들어오고 그 돈이 다음 전세나 집 사는 데 쓰이면, 처음의 2억은 그대로 자녀 재산으로 남습니다. 그래서 "돌려받을 돈"이라는 주장은 실제로 부모에게 돌려받는 구조가 있을 때만 힘을 가집니다.
차용으로 인정받는 세 가지 조건
부모와 자녀 사이 금전 거래는 기본적으로 증여로 추정되지만, 빌려준 돈이라는 사실을 입증하면 증여세가 나오지 않습니다. 실무에서 보는 기준은 세 가지입니다.
| 조건 | 무엇을 남기나 | 약해지는 경우 |
|---|---|---|
| 차용증 | 금액·이자율·상환 방법·만기를 적은 문서, 작성일 확인 수단 | 조사 통지 뒤에 급히 작성 |
| 이자 지급 | 약정 이자를 자녀 계좌에서 부모 계좌로 정기 이체 | 이자를 한 번도 안 냄 |
| 원금 상환 | 만기나 보증금 반환 시 부모에게 실제 상환 | 만기가 지나도 상환 없음 |
전세보증금은 이 세 번째 조건을 채우기에 오히려 유리한 자산입니다. 계약이 끝나면 목돈이 반드시 돌아오니, 보증금이 돌아오는 날을 차용 만기로 잡고 그 돈으로 부모에게 원금을 갚는 구조를 만들면 됩니다. 실제 상환 기록이 남으면 차용이라는 주장이 가장 확실해집니다.
이자는 세법상 적정이자율 연 4.6%를 기준으로 봅니다. 이보다 낮게 받거나 무이자로 빌려주면 그 차액이 증여가 되지만, 차액이 연 1,000만 원 미만이면 과세하지 않습니다. 계산상 무이자로 빌려도 원금 약 2억 1,700만 원까지는 이자 차액이 기준 아래에 머뭅니다. 적정이자율은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다. 이 계산은 무이자 차용 2억 1,700만 원 기준 글에 자세히 적었습니다.
다만 이자 차액이 과세되지 않는다는 것과 원금이 차용으로 인정된다는 것은 별개입니다. 무이자라도 차용증과 상환 기록은 있어야 합니다. 문서 작성법은 가족 간 차용증 쓰는 법을 참고하시면 됩니다.
전세 계약 명의에 따라 달라지는 것
같은 돈이라도 계약서에 누구 이름이 들어가느냐에 따라 판단의 출발점이 달라집니다.
자녀 명의로 계약하고 부모가 보증금을 낸 경우가 가장 흔합니다. 보증금 반환 채권이 자녀 것이므로 원칙은 증여이고, 위의 차용 조건을 갖추어야 증여에서 벗어납니다.
부모 명의로 계약하고 자녀가 거주하는 경우라면 보증금 반환 채권은 부모에게 남습니다. 부모 재산이 자녀에게 넘어간 것이 아니므로 보증금 자체의 증여 문제는 작아집니다. 다만 자녀가 전입신고를 하고 사는데 임차인은 부모라는 구조가 임대인과의 관계나 전세대출, 보증보험 가입에서 제약이 될 수 있고, 자녀가 계속 무상으로 사는 이익을 어떻게 볼지는 사안별 확인이 필요합니다.
공동 명의로 계약한 경우에는 각자 부담한 비율과 계약서상 지분이 맞아야 합니다. 부모가 2억, 자녀가 1억을 냈는데 계약서에 자녀 단독 또는 절반씩으로 적혀 있으면 그 차이만큼이 다시 문제가 됩니다.
자금조달계획서를 걱정하시는 분도 많은데, 이 서류는 주택을 매매로 취득할 때 제출하는 것이고 전세 계약에는 해당하지 않습니다. 그렇다고 전세 자금이 조용히 지나가는 것은 아닙니다. 자녀가 나중에 집을 살 때 계획서에 "전세보증금 반환액"을 자기자금으로 적게 되고, 그때 그 보증금의 출처가 다시 올라옵니다.
사례 계산: 증여로 처리하면 얼마인가
가정은 이렇습니다. 30세 자녀가 보증금 3억 전세를 얻습니다. 자녀가 모은 돈 1억, 부모 지원 2억입니다. 최근 10년 동안 부모에게서 받은 다른 증여는 없다고 보겠습니다.
차용으로 처리하는 경우- 부모 지원 2억 전액을 차용증과 이자·상환 기록으로 관리
- 증여세 0원, 대신 2년 동안 이자 이체와 만기 상환을 지켜야 함
- 증여재산 2억 − 성년 자녀 공제 5,000만 원 = 과세표준 1억 5,000만 원
- 산출세액 1억 5,000만 × 20% − 누진공제 1,000만 = 2,000만 원
- 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3% 적용, 납부세액 약 1,940만 원
- 혼인신고 전후 2년 이내라면 혼인·출산 공제 1억 추가
- 2억 − 5,000만 − 1억 = 과세표준 5,000만 원
- 산출세액 5,000만 × 10% = 500만 원, 신고세액공제 후 약 485만 원
같은 2억이 처리 방식에 따라 0원, 약 485만 원, 약 1,940만 원으로 갈립니다. 혼인공제는 평생 한 번 쓰는 공제라서, 곧 결혼할 자녀라면 전세 단계에서 쓸지 집 살 때 남겨 둘지부터 정하셔야 합니다. 공제 요건은 혼인·출산 증여공제 글에 정리되어 있습니다. 공제 한도와 세율은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
신고 안 하면 어떻게 드러나나
전세보증금 지원은 바로 적발되기보다 몇 년 뒤 다른 거래에서 드러나는 경우가 많습니다.
가장 흔한 경로는 자녀의 주택 매수입니다. 자금조달계획서에 전세보증금 반환액이 들어가고, 국세청은 그 보증금을 처음 낼 때의 자금이 어디서 왔는지 자녀의 소득 신고 내역과 비교합니다. 사회초년생이 3억 보증금을 냈다면 설명이 필요한 금액이 바로 보입니다. 전세대출 심사 서류나 전월세 신고 자료처럼 보증금 규모가 남는 기록도 여럿이라, 시간이 지났다고 흔적이 사라지지는 않습니다.
또 부모가 돌아가신 뒤 상속세 조사에서도 나옵니다. 조사관은 상속개시 전 10년 동안 부모 계좌에서 나간 큰돈을 봅니다. 자녀에게 간 2억에 증여 신고가 없으면 사전증여로 합산되고, 신고하지 않은 데 따른 가산세가 붙습니다. 한 의뢰인은 8년 전 자녀 전세금으로 보낸 돈을 잊고 있다가 상속세 신고 과정에서 이체 내역이 나와 합산 대상이 되었습니다.
차용으로 처리했다면 이 두 경로 모두에서 차용증과 이자·상환 기록이 답이 됩니다. 증여로 처리했다면 신고서가 답이 됩니다. 어느 쪽이든 처음에 방향을 정하고 기록을 남긴 가족이 나중에 설명할 일이 적습니다. 계좌 이체의 성격을 나누는 방법은 부모 자식 간 계좌이체 구분 글에서 더 보실 수 있습니다.
지금 결정할 것: 송금 전에 고를 한 가지
전세 계약 전에 부모님과 자녀가 함께 정하셔야 할 것은 결국 하나입니다. 이 돈을 빌려주는 것인지, 주는 것인지입니다. 중간은 없습니다. "일단 보내고 나중에 정하자"가 가장 불리한 선택입니다. 기록 없이 보낸 돈은 나중에 차용이라고 주장하기 어렵고, 증여로 신고하려 해도 기한이 지나 가산세가 붙습니다.
빌려주기로 했다면 송금 전에 차용증을 쓰고, 이자를 받을 계좌와 날짜를 정하고, 전세 만기일을 상환일로 적어 두십시오. 자녀의 월급으로 이자를 감당할 수 있는지도 같이 보셔야 합니다. 이자를 낼 소득이 없는 자녀에게 큰돈을 빌려줬다는 구조는 설득력이 떨어집니다.
주기로 했다면 증여일로부터 3개월이 되는 달의 말일까지 신고하시고, 혼인공제를 지금 쓸지 남겨 둘지를 정하십시오. 두 방식을 섞어 일부는 증여, 일부는 차용으로 나누는 것도 가능합니다. 이때는 증여분과 차용분을 따로 송금해 두면 나중에 구분이 명확해집니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 부모 계좌에서 집주인 계좌로 바로 보내면 증여가 아닌가요? 돈이 자녀 계좌를 거치지 않았더라도 임차인이 자녀라면 보증금 반환 채권은 자녀 것입니다. 이체 경로보다 계약서의 임차인이 누구인지가 판단 기준이므로, 직접 송금만으로 증여가 피해지지는 않습니다.
Q. 전세 만기에 돌려받은 보증금을 부모님께 드리면 처음 것도 차용이 되나요? 실제 상환은 차용을 입증하는 강한 증거입니다. 다만 처음부터 차용증과 이자 기록이 없었다면 "상환"이 아니라 자녀가 부모에게 새로 증여한 것으로 볼 여지도 있습니다. 처음 돈을 보낼 때 차용 구조를 만들어 두셔야 만기의 상환이 제 의미를 가집니다.
Q. 전세대출을 받고 부족한 일부만 부모가 보태면 괜찮나요? 보탠 금액이 작아지니 세금도 작아지고, 성년 자녀 공제 5,000만 원 안이면 증여세가 나오지 않을 수 있습니다. 다만 공제는 10년 동안 합산되므로 이전에 받은 증여가 있는지 먼저 확인하시고, 공제 안이라도 신고해 두면 나중에 출처 설명이 쉬워집니다.
Q. 자녀가 이자를 부모님께 드리면 부모님 소득세도 신고해야 하나요? 개인 간 금전 대여로 받은 이자는 부모님의 이자소득이 될 수 있습니다. 금액과 다른 소득에 따라 신고 방식이 달라지므로, 차용 구조를 만들 때 부모님 쪽 신고 여부도 함께 확인하시는 편이 좋습니다.
마무리
전세보증금은 돌아오는 돈이라서 부모님들이 가장 가볍게 보시는 자금 지원입니다. 하지만 세법은 돌아오는 돈의 주인이 누구인지를 묻습니다. 빌려준 돈이라면 만기에 실제로 돌려받는 구조를, 준 돈이라면 공제를 어떤 순서로 쓸지를 계약 전에 정하는 것이 가장 싼 방법입니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 직접 상담하며, 보증금 규모와 자녀의 혼인 계획, 향후 주택 매수 일정까지 놓고 차용과 증여 중 어느 쪽이 유리한지 비교해 드립니다. 증여세 상담은 유료입니다. 보증금과 지원 예정 금액을 적어 상담 문의로 남겨 주시면, 계약서에 서명하기 전에 방향부터 잡아 드리겠습니다.
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