남의 이름으로 사둔 집과 주식: 명의신탁 증여의제와 실명전환
주식을 남의 이름으로 두면 증여세가, 부동산을 남의 이름으로 두면 과징금과 형사 문제가 따릅니다. 명의신탁 증여의제가 누구에게 어떻게 과세되는지, 부동산은 왜 다르게 취급되는지, 실명전환은 어떤 순서로 하는지 방배동 김형준 세무사가 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"회사 세울 때 주주 숫자 맞추느라 처남 이름을 빌렸습니다. 이제 와서 제 이름으로 돌리면 증여세가 나온다던데 정말인가요?"
오래된 법인을 운영하시는 대표님들께 가장 자주 듣는 질문 중 하나입니다. 결론부터 말씀드리면, 주식을 남의 이름으로 올려 둔 것 자체가 세법상 증여로 간주될 수 있고, 그 증여세는 2019년 이후 명의를 빌린 사람이 아니라 실제 주인이 냅니다. 되돌리는 시점이 아니라 처음 명의를 올린 시점에 이미 과세 요건이 생긴 것입니다.
반면 집이나 땅을 남의 이름으로 둔 경우는 증여세가 아니라 부동산실명법의 과징금과 형사처벌 문제로 넘어갑니다. 같은 차명인데 재산 종류에 따라 적용되는 법이 완전히 다릅니다. 그래서 먼저 무엇을 누구 이름으로 두셨는지부터 가려야 합니다.
1. 주식과 부동산, 차명의 결과가 다른 이유
상속세 및 증여세법 제45조의2는 권리를 옮기거나 행사할 때 등기·등록·명의개서가 필요한 재산의 실제 소유자와 명의자가 다르면, 명의자 앞으로 올린 날에 실제 소유자가 명의자에게 증여한 것으로 봅니다. 이것이 명의신탁 증여의제입니다. 그런데 이 조항은 토지와 건물을 명시적으로 제외합니다.
| 구분 | 주식(비상장·상장) | 부동산(토지·건물) |
|---|---|---|
| 적용 법률 | 상속세 및 증여세법 명의신탁 증여의제 | 부동산실명법 |
| 주된 제재 | 증여세 부과 | 과징금, 형사처벌 |
| 납세·부담자 | 2019년 이후 실제 소유자 | 실제 소유자와 명의자 모두 문제될 수 있음 |
| 예외 | 조세회피 목적이 없음을 입증 | 종중·배우자 등 법이 정한 특례 |
| 해소 방법 | 실명전환, 실제소유자 확인 | 실명등기 |
부동산을 제외한 이유는 부동산실명법이 따로 강하게 규율하기 때문입니다. 그래서 차명 부동산은 증여세 대신 부동산가액을 기준으로 한 과징금이 부과되고, 명의신탁 약정 자체가 원칙적으로 무효가 됩니다. 과징금 비율과 형사처벌 수위는 기간과 경위에 따라 달라지므로 사안별 확인이 필요합니다.
2. 주식 명의신탁 증여의제, 누가 얼마를 내나
증여의제가 성립하면 과세 방식이 일반 증여와 다릅니다. 가장 큰 차이는 증여재산공제가 없다는 점입니다. 가족에게 명의를 빌렸더라도 성년 자녀 5,000만 원, 배우자 6억 원 같은 공제를 적용하지 않습니다. 또 다른 증여재산과 합산하지 않고 그 건만 따로 계산합니다.
납세의무자는 2019년 1월 1일 이후 명의를 올린 분부터 실제 소유자입니다. 그 전에는 명의를 빌려준 사람이 증여세를 내고 실제 소유자는 연대 책임을 지는 구조였습니다. 실제 소유자가 세금을 내지 않으면 명의자 앞으로 된 그 주식으로 징수할 수 있는 장치도 있습니다.
그래서 같은 차명주식이라도 명의를 언제 올렸는지가 중요합니다. 2018년 이전에 명의개서한 주식과 2019년 이후에 명의개서한 주식이 한 회사에 섞여 있으면 납세의무자가 서로 다를 수 있습니다. 주주명부 변동 내역을 연도별로 펼쳐 놓고 건별로 따져야 하는 이유입니다.
증여 시점은 명의개서를 한 날입니다. 명의개서를 하지 않고 주식을 사 둔 경우에는 소유권을 취득한 해의 다음 해 말일의 다음 날에 명의신탁한 것으로 봅니다. 평가액은 그 시점 기준입니다. 비상장주식이라면 순자산가치와 순손익가치를 가중평균하는 보충적 평가 방법을 따르며, 자세한 구조는 사업체 지분 평가 글에 적어 두었습니다.
3. 사례 계산: 차명주식 한 건의 증여세
가정은 이렇습니다. 한 대표님이 법인 설립 초기에 지인 명의로 주식을 올려 두었고, 명의개서 당시 그 주식의 평가액이 2억 원이었습니다. 조세회피 목적이 없다는 점을 입증하지 못했다고 보겠습니다.
- 증여재산가액: 2억 원
- 증여재산공제: 적용하지 않음
- 과세표준: 2억 원
- 산출세액: 2억 × 20% − 누진공제 1,000만 = 3,000만 원
- 여기에 신고하지 않은 데 따른 가산세와 납부지연가산세가 기간만큼 붙음
같은 2억 원을 성년 자녀에게 정상적으로 증여하고 신고했다면 공제 5,000만 원을 빼 과세표준이 1억 5,000만 원이 되고, 산출세액은 2,000만 원입니다. 차명으로 둔 탓에 공제가 사라지고 가산세까지 더해지는 셈입니다.
오래된 차명일수록 가산세가 불어납니다. 다만 명의신탁 시점이 오래돼 과세할 수 있는 기간이 지났는지, 설립 당시 발기인 수 요건처럼 불가피한 사정이 있었는지에 따라 결과가 크게 갈립니다. 증여세율과 계산 구조는 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
4. 조세회피 목적이 없다는 것을 어떻게 보여주나
명의신탁 증여의제는 조세회피 목적이 없었다는 것을 납세자가 입증하면 적용하지 않습니다. 문제는 이 입증이 쉽지 않다는 점입니다. 세무서는 명의신탁으로 배당소득 종합과세를 피했는지, 과점주주 간주취득세나 제2차 납세의무를 피했는지를 먼저 봅니다.
실무에서 조세회피 목적이 없다는 주장이 받아들여지는 경우는 대체로 이렇습니다. 과거 상법상 발기인 수를 채우려고 부득이하게 이름을 빌렸고, 명의신탁으로 줄어든 세금이 거의 없으며, 배당도 하지 않았다는 사정이 자료로 확인되는 경우입니다. 반대로 명의신탁 기간 중 배당을 했거나, 과점주주 판정을 피한 흔적이 있으면 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
한 의뢰인은 설립 당시 친구 두 명의 명의를 빌렸는데, 이후 배당을 한 해가 있었습니다. 배당금을 누가 받았고 어떻게 신고했는지가 쟁점이 되었고, 결국 배당 기록이 조세회피 목적 판단에 불리하게 작용했습니다. 차명주식이 있다면 지금까지의 배당·증자·양도 기록부터 모아 두셔야 합니다.
5. 실명전환은 어떤 순서로 하나
차명주식을 실제 소유자 이름으로 돌리는 방법은 크게 두 가지입니다.
첫째는 명의신탁주식 실제소유자 확인제도입니다. 국세청이 오래된 중소기업의 차명주식을 간편하게 정리할 수 있도록 운영하는 제도로, 설립 시기와 기업 규모, 실제 소유자 요건을 갖추면 약정서, 주주명부, 자금 흐름 자료로 실제 소유자를 확인받습니다. 적용 요건은 사안별 확인이 필요하고, 확인을 받았다고 해서 과거 증여세 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
둘째는 명의자로부터 주식을 되돌리는 방식입니다. 이때 형식을 양도나 증여로 하면 양도소득세나 새로운 증여세가 붙을 수 있습니다. 실제 소유자에게 환원하는 것이라는 점을 자금 원천과 약정 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다.
부동산은 실명등기로 해소합니다. 다만 부동산실명법상 명의신탁 약정이 무효이기 때문에, 명의자가 돌려주지 않으면 소송까지 가는 경우가 있습니다. 차명 부동산이 있다면 세무 판단보다 법률 검토가 먼저입니다. 명의를 빌린 사람이 먼저 사망하면 그 재산이 명의자의 상속재산으로 잡히는 문제도 생기므로, 정리는 빠를수록 좋습니다.
6. 지금 결정할 것: 가업승계 전에 차명부터
차명주식은 평소에는 조용하다가 특정 순간에 반드시 문제가 됩니다. 그 순간을 미리 알고 순서를 정하시는 것이 핵심입니다.
첫째, 회사를 물려주거나 팔 계획이 있다면 그 전에 정리하십시오. 자녀에게 주식을 증여하거나 가업승계 특례를 쓰려면 대표님 지분이 명확해야 합니다. 차명 지분이 남아 있으면 지분율 요건 판정부터 흔들리고, 매각 실사에서는 인수자가 가장 먼저 문제 삼는 항목입니다.
둘째, 명의자의 나이와 건강을 보십시오. 명의를 빌려준 분이 고령이라면 그분이 사망하는 순간 차명주식은 그분의 상속인들 손에 넘어갑니다. 상속인들이 실제 소유자를 인정하지 않으면 법적 분쟁이 되고, 인정하더라도 상속세 신고에서 그 주식을 어떻게 처리할지 따로 소명해야 합니다.
셋째, 자금 원천 자료를 지금 확보하십시오. 주식 인수 대금을 대표님 계좌에서 냈다는 기록, 명의자와 주고받은 약정서, 배당금을 대표님이 받았다는 흔적이 실명전환의 근거가 됩니다. 은행 거래 기록은 보관 기간이 지나면 받기 어려워지므로, 기억이 흐려지기 전에 모아 두셔야 합니다.
정리 방식을 고르는 기준은 세금 총액입니다. 실제소유자 확인을 받는 경우, 양도 형식으로 되돌리는 경우, 그대로 두고 상속 때 처리하는 경우의 세금을 각각 계산해 비교하면 방향이 보입니다. 비상장주식을 자녀에게 넘기는 방식 자체의 비교는 비상장주식 양도와 증여 비교 글에 따로 적어 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님이 제 이름으로 사 둔 주식도 명의신탁인가요? 부모님이 사서 관리하고 처분 결정도 부모님이 하셨다면 명의신탁으로 볼 수 있고, 반대로 처음부터 자녀에게 준 것이라면 일반 증여입니다. 둘 중 무엇인지에 따라 세금 구조가 달라지므로, 자녀 명의 계좌를 어떻게 다룰지는 자녀 명의 주식계좌 증여신고 글을 함께 보시기 바랍니다.
Q. 오래전에 명의를 빌렸는데 지금도 과세될 수 있나요? 부과할 수 있는 기간이 지났는지를 먼저 봐야 합니다. 기간은 신고 여부와 경위에 따라 다르게 계산되므로 사안별 확인이 필요합니다. 기간이 지났더라도 주식을 되돌리는 과정에서 새로운 과세 문제가 생길 수 있습니다.
Q. 명의를 빌려준 사람도 불이익이 있나요? 2019년 이후 명의신탁분은 원칙적으로 실제 소유자가 증여세를 내지만, 명의자 앞으로 된 주식이 징수 대상이 될 수 있습니다. 또 명의자가 그 주식의 배당소득을 신고했다면 소득세 정정 문제도 함께 따라옵니다.
Q. 증권계좌를 가족 이름으로 만들어 상장주식을 거래해도 명의신탁인가요? 상장주식도 명의개서가 필요한 재산이므로 증여의제 대상이 될 수 있습니다. 실제로 누가 돈을 넣고 누가 매매 결정을 했는지가 판단 기준입니다. 계좌를 만든 목적과 자금 흐름에 따라 명의신탁인지, 가족에게 준 증여인지가 달라지므로 사안별 확인이 필요합니다. 어느 쪽이든 명의자와 실제 운용자가 다른 상태를 오래 두는 것은 권하지 않습니다.
마무리: 차명은 오래 둘수록 정리 비용이 커집니다
남의 이름으로 사 둔 재산은 당장은 아무 일도 일어나지 않습니다. 그러나 명의자가 사망하거나, 사이가 틀어지거나, 회사를 팔거나 물려주려는 순간 한꺼번에 드러납니다. 주식이면 증여세와 가산세, 부동산이면 과징금과 소송이 기다립니다. 문제를 아는 지금이 비용이 가장 적은 때입니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 직접 상담합니다. 주주명부 변동 내역과 설립 당시 자료를 함께 보고, 실제소유자 확인제도와 환원 방식 중 어느 쪽이 맞는지 판단해 드립니다. 명의신탁 상담은 유료로 진행됩니다. 주주명부와 법인등기부를 준비해 상담 문의로 남겨주십시오.
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